Rumah Kontrakan Rusak, Siapa yang Bertanggung Jawab?

Di antara permasalahan fiqih yang mengemuka dalam kehidupan masyarakat urban saat ini adalah persoalan sewa rumah. Meningkatnya budaya merantau, menjamurnya kos-kosan dan kontrakan, serta perumahan yang terus bertambah membuat hubungan antara pemilik rumah dan penyewa menjadi dinamika tersendiri. Tidak jarang terjadi perselisihan karena kerusakan seperti plafon rumah jebol, genting bocor, septic tank penuh, pipa pecah, bahkan struktur bangunan yang retak.

Pertanyaannya, siapa yang bertanggung jawab? Haruskah penyewa menanggung semua kerusakan selama ia tinggal? Atau justru pemilik rumah yang berkewajiban memperbaiki?

Merujuk penjelasan fiqih mazhab Syafii, kaidah umum sewa-menyewa rumah adalah penyewa berhak mendapatkan manfaat rumah secara layak, sedangkan pemilik rumah wajib menyediakan kondisi yang memungkinkan rumah digunakan secara normal.  Abu Ishaq As-Syirazi menjelaskan:

وَعَلَى الْمُكْرِيْ تَسْلِيْمُ الدَّارِ فَارِغَةَ الْحُشِّ، لِأَنَّهُ مِنْ مُقْتَضَى التَّمْكِيْنِ

Artinya, “Wajib bagi penyedia sewa untuk menyerahkan rumah kepada penyewa dalam keadaan saluran pembuangan/WC-nya kosong (tidak penuh), karena hal itu termasuk tuntutan dari tamkin, memungkinkan penyewa memanfaatkan aset sewaan secara penuh.” (Al-Muhaddzab, [Beirut, Darul Kutub Ilmiyah: 1995], juz II, halaman 254).

Namun dalam detail kasus, para ulama membedakan antara kerusakan yang terjadi karena karena faktor penyewa atau bukan: seperti faktor pemilik sendiri dan faktor alam.

Merujuk penjelasan Imam Al-Mawardi, bila kerusakan suatu rumah sewaan bukan akibat perbuatan penyewa, maka pemilik rumah yang bertanggung jawab memperbaikinya. Semisal dalam kasus sumur rumah sewaan mampet tidak keluar air, maka dalam kasus ini yang bertanggung jawab memperbaiki adalah pemiliknya.
Imam Al-Mawardi menjelaskan:

وَالَّذِي عِنْدِي وَأَرَاهُ مَذْهَبًا أَنَّ تَنْقِيَةَ مَا انْطَمَّ مِنْ آبَارِهَا عَلَى الْمُؤَجِّرِ

Artinya, “Pendapatku dan aku menurutku ini adalah pendapat yang kuat dalam mazhab adalah sungguh membersihkan sumur yang mampet dari rumah sewaan adalah kewajiban pemilik rumah.” (Al-Hawi, [Beirut, Darul  Kutub Ilmiyah: 1994], juz VII, halaman 400).

Sumur sebagai sumber air merupakan fasilitas dasar dalam sebuah rumah. Karenanya, ketentuan ini bila dikontekstualisasikan maka mencakup fasilitas dasar lainnya yang semestinya ada dan bisa gunakan oleh penyewa.

 

Semisal pompa air rusak termakan usia, pipa air pecah yang bukan akibat kelalaian penyewa, plafon yang ambruk karena material sudah lapuk, dan genting bocor akibat cuaca dan umur bangunan. Semua ini masuk dalam kategori kerusakan struktural, sehingga menurut cara pandang mazhab Syafi‘i merupakan kewajiban pemilik untuk memperbaiki, bukan penyewa.

Di sisi lain, fiqih juga menegaskan bahwa jika kerusakan terjadi karena penggunaan penyewa, maka dialah yang harus memperbaikinya. Misalnya, kaca pecah karena kelalaian atau pintu patah karena dipaksa.

Al-Mawardi menjelaskan dalam kasus husyusy--saluan pembuangan kotoran, atau  septictank dan jamban dalam konteks sekarang--yang penuh karena digunakan oleh penyewa rumah. Dalam kasus ini yang berkewajiban mengurasnya adalah penyewa, karena yang menggunakannya adalah dirinya.

Al-Mawardi secara detail menjelaskan:

وَتَنْقِيَةَ مَا امْتَلَأَ مِنْ حُشُوشِهَا عَلَى الْمُسْتَأْجِرِ ؛ لِأَنَّ امْتِلَاءَ الْحُشُوشِ مِنْ فِعْلِهِ فَصَارَ كَتَحْوِيلِ الْقُمَاشِ وَلَيْسَ كَذَلِكَ انْطِمَامُ الْآبَارِ

Artinya, “… dan sungguh pembersihan hushusy --saluan pembuangan kotoran, atau  septic tank dan jamban dalam konteks sekarang--yang telah penuh menjadi tanggungan penyewa, karena penuh atau mampetnya hushusy akibat perbuatan penyewa, maka hukumnya seperti kewajiban memindahkan perabotan (miliknya). Berbeda halnya dengan mampetnya sumur.” (VII/400).

Dari sini dapat dipahami, setiap kerusakan atau kekotoran yang muncul karena penggunaan normal penyewa menjadi beban penyewa, sebagaimana ia wajib membersihkan sampah yang ditimbunnya sendiri di rumah sewaan.

Dalam konteks kekinian, yang termasuk kategori ini antara lain: WC mampet karena penggunaan buruk, keramik pecah akibat menjatuhkan benda berat, perabot bawaan rumah rusak karena kelalaian, cat tembok rusak parah akibat tindakan penghuni. Fiqih menempatkan penyewa sebagai pengguna yang bertanggung jawab atas pengaruh pemakaiannya.

Walhasil, dapat dimaklumi bahwa kerusakan rumah kontrakan yang disebabkan ulah penyewa adalah tanggung jawab penyewa, sedangkan kerusakan yang disebabkan faktor alam atau ulah pemilik rumah, maka menjadi tanggungjawabnya. Wallahu a’lam.

 

Ustadz Ahmad Muntaha AM, Wakil Ketua LBM PWNU Jawa Tengah dan Redaktur Keislaman NU Online.