Hukum meminta kompensasi oleh penyewa rumah

Media sosial baru-baru ini dihebohkan oleh sebuah video yang memperlihatkan perselisihan antara pemilik rumah dan keluarga penyewa di Surabaya. Sengketa tersebut bermula ketika Bambang, pemilik rumah yang telah membeli properti tersebut pada tahun 2014, meminta penghuni untuk mengosongkan rumah yang selama ini mereka tempati.

Permintaan tersebut ditolak oleh pihak penyewa. Mereka justru mengajukan tuntutan kompensasi sebesar Rp60 juta sebagai syarat untuk meninggalkan rumah. Di sisi lain, menurut keterangan yang beredar, keluarga tersebut mengaku telah menempati rumah itu secara turun-temurun sejak masa kakek atau nenek mereka dan selama menempatinya tidak lagi membayar uang sewa.

Kasus ini lantas menimbulkan pertanyaan, bagaimanakah hukum Islam memandang tindakan penyewa yang menuntut uang kompensasi kepada pemilik rumah saat masa sewanya habis atau ketika rumah tersebut dijual?

Hukum Menjual Rumah yang Disewakan

Sebelum membahas apakah penyewa berhak menuntut kompensasi, terlebih dahulu perlu dijelaskan status hukum penjualan rumah yang masih berada dalam masa sewa. Pembahasan ini penting karena hak dan kewajiban para pihak bergantung pada keabsahan akad jual beli serta keberlangsungan akad ijarah.

Dalam fiqih muamalah, akad sewa-menyewa (ijarah) termasuk akad yang bersifat mengikat (akad lazim). Konsekuensinya, selama akad tersebut masih berlaku, hak penyewa atas manfaat barang sewaan tetap terlindungi hingga berakhirnya masa sewa yang telah disepakati.

Hal ini ditegaskan oleh Syekh Ibrahim al-Bajuri dalam kitab Hasyiyah al-Bajuri:

ولا تبطل الإجارة أى سواء كانت واردة على العين أم على الذمة لأنها عقد لازم كالبيع فلا تنفسخ بالموت___ ولا ببيع العين المؤجرة سواء باعها للمكتري وهو ظاهر أو لغيره ولو بغير إذن المكتري

Artinya, “Dan akad sewa tidaklah batal, baik sewa yang tertuju pada zat benda maupun tanggung jawab (dzimmah), karena sewa-menyewa merupakan akad yang mengikat seperti halnya jual beli, sehingga tidak menjadi fasakh (batal) sebab adanya kematian... Begitu pula tidak batal dengan dijualnya benda yang disewakan tersebut, baik dijual kepada si penyewa, dan ini sudah jelas, ataupun kepada orang lain, meskipun tanpa izin dari si penyewa.” (Imam al-Bajuri, Hasyiah al-Bajuri, [Mesir, Isa Al-Halabi, 1922], jilid II, halaman 29)

Merujuk pada keterangan tersebut, pembelian rumah oleh Bambang pada tahun 2014 merupakan transaksi yang sah menurut hukum Islam. Akan tetapi, perpindahan kepemilikan tersebut tidak menghapus hak penyewa yang telah lahir dari akad ijarah. Dengan demikian, Bambang sebagai pemilik baru tetap berkewajiban menghormati masa sewa yang masih berlangsung hingga berakhir sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati.

Hak Kompensasi Bagi Penyewa dalam Fiqih

Adapun mengenai tuntutan ganti rugi atau kompensasi yang diajukan oleh penyewa, fiqih muamalah pada dasarnya mengenal konsep pengembalian sebagian uang sewa (radd al-ujrah). Namun, hak tersebut tidak berlaku dalam setiap keadaan. Pengembalian uang sewa hanya dapat dituntut apabila barang yang disewakan (al-'ain al-mu'jarah) mengalami kerusakan yang menghilangkan manfaatnya sebelum masa sewa berakhir.

Sebagai contoh, seseorang menyewa sebuah rumah untuk jangka waktu satu tahun. Apabila pada bulan kelima rumah tersebut roboh sehingga tidak lagi dapat ditempati, maka akad ijarah menjadi batal untuk sisa masa sewa. Dalam kondisi demikian, pemilik wajib mengembalikan bagian uang sewa yang menjadi hak penyewa sesuai dengan sisa masa sewa yang belum dapat dinikmati.

فصل فَلَوْ اِنْهَدَمَتْ الدَّارُ فِي أَثْنَاءِ الْمُدَّةِ اِنْفَسَخَتْ الْإِجَارَةُ فِيْمَا بَقِيَ وَرُدَّ مِنَ الْأُجْرَةِ مَا قَابَلَهُ

Artinya, “Ketika rumah yang disewakan roboh maka akad sewa rusak pada waktu yang tersisa dan dikembalikan biaya sewa sesuai dengan standar pada sisa waktunya” (Al-Mawardi, al-Hawi al-Kabir, [Beirut, Darul Kutub Ilmiah: 1999], jilid III, halaman 319)

Jika melihat kasus di atas, rumah yang disewa tidak mengalami kerusakan, tidak kehilangan manfaatnya, dan pada dasarnya masih layak untuk ditempati. Permasalahan muncul karena pemilik baru meminta penyewa mengosongkan rumah setelah menempatinya bertahun-tahun. Oleh karena itu, secara fiqih penyewa tidak ada hak untuk menuntut ganti rugi.

Kewajiban Mengosongkan Rumah Setelah Masa Sewa Habis

Dalam fiqih muamalah, akad ijarah hanya memberikan hak kepada penyewa untuk memanfaatkan suatu barang selama jangka waktu yang telah disepakati. Akad tersebut tidak mengalihkan kepemilikan barang kepada penyewa. 

Dengan demikian, ketika masa sewa berakhir, hak penyewa untuk menikmati manfaat rumah tersebut juga berakhir. Oleh karena itu, penyewa wajib mengembalikan rumah kepada pemilik dalam keadaan telah dikosongkan agar dapat kembali dikuasai oleh pemiliknya.

Ketentuan tersebut ditegaskan oleh Imam Abu Ishaq asy-Syirazi dalam kitab At-Tanbih fi al-Fiqh asy-Syafi'i:

وإن انقضت الإجارة لزم المستأجر ردّ العين، وعليه مؤنة الرد

Artinya, "Dan jika masa sewa telah habis, maka penyewa wajib mengembalikan benda tersebut (kepada pemiliknya), dan biaya pengembalian menjadi tanggung jawab penyewa." (Abu Ishaq as-Syairazi, at-Tanbih, [Beirut, ‘Alamul Kutub: 1983], jilid I, halaman 125)

Lebih lanjut, bila penyewa tetap menguasai atau menempati rumah setelah masa sewa berakhir tanpa hak, maka timbul konsekuensi hukum berupa kewajiban membayar upah sewa yang sepadan (ujrah al-mitsl) atas masa penggunaan tersebut. Ketentuan ini dijelaskan oleh Imam ar-Rauyani dalam kitab Bahr al-Madzhab:

الأجرة فيما زاد على المدة إن كان ممتنعًا من الرد يلزمه أجر المثل لزيادة المدة استعملها أو لم يستعملها وإذا لم يكن ممتنعًا من الرد لا يلزمه أجر المثل إلا بالاستعمال لأن عليه التخلية فقط لا يكلف بالرد

Artinya, “Upah untuk waktu yang melebihi masa sewa, jika si penyewa menolak untuk mengembalikannya, maka ia wajib membayar upah standar (ujrah al-misl) atas kelebihan waktu tersebut, baik ia memakainya ataupun tidak memakainya. Namun, jika ia tidak menolak mengembalikannya (tidak menahan barang), maka ia tidak wajib membayar upah standar kecuali jika ia memakainya, karena kewajibannya hanyalah mengosongkan barang tersebut dan ia tidak dibebani untuk pengembalian.” (Imam ar-Rauyani, Bahrul Mazhab, [Beirut, Darul Kutub Ilmiah: 2009], jilid VII, halaman 205) 

Perspektif KHI

Sementara itu, Kompilasi Hukum Islam (KHI) juga mengatur hak kompensasi bagi penyewa bila ada kerusakan pada barang yang disewa,. Pasal 299 KHI menyebutkan:

"Apabila kerusakan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 298 mengakibatkan berkurangnya manfaat yang dimaksudkan, penyewa berhak meminta pembatalan akad atau meminta keringanan sewa."

Di samping itu, Pasal 303 juga menyebutkan bahwa bila terjadi sesuatu yang membuat akad harus berakhir sebelum masa sewa habis bukan karena kesalahan penyewa, penyewa berhak atas pengembalian uang sewa secara proporsional.

Apabila masa sewa habis maka penyewa punya kewajiban untuk mengembalikan barang sewaan kepada pemiliknya, sebagaimana diatur dalam Pasal 301 KHI:

"Penyewa wajib memelihara barang sewaan dan mengembalikannya kepada pemilik dalam keadaan baik setelah berakhirnya jangka waktu sewa."

Berdasarkan uraian di atas, dapat dipahami bahwa hukum Islam membedakan secara tegas antara hak kepemilikan atas barang dan hak memanfaatkan barang melalui akad sewa. Penjualan rumah yang masih disewakan tidak membatalkan akad ijarah, sehingga pemilik baru tetap wajib menghormati masa sewa yang masih berlaku. Sebaliknya, setelah masa sewa berakhir, penyewa tidak lagi memiliki hak untuk menguasai atau menempati rumah tersebut dan berkewajiban mengembalikannya kepada pemilik.

Dalam fiqih, memang dikenal adanya pengembalian uang sewa (radd al-ujrah), tetapi ketentuan ini hanya berlaku apabila barang sewaan rusak, hilang manfaatnya, atau tidak dapat digunakan sebelum masa sewa berakhir. Karena itu, penyewa tidak memiliki dasar untuk meminta kompensasi hanya karena rumah dijual atau karena pemilik baru meminta rumah dikosongkan setelah masa sewa selesai.

Di sisi lain, sengketa seperti ini pada praktiknya sering kali jauh lebih rumit. Oleh karena itu, penyelesaian melalui musyawarah, mediasi, dan kesepakatan bersama tetap menjadi jalan yang paling bijaksana. Waallahu a’lam.

Bushiri, Pengajar di Zawiyah Syaikhona Muhammad Kholil Bangkalan.